「啥生意挣钱」万科寻路“六个千亿” 穿越黑暗丛林的残酷游戏

   |    2020年1月22日  |   网赚兼职  |    0 条评论  |    78

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  鲜红的“活下去”三个大字带来的震撼还未散去,万科转身就甩出了一张亮眼的半年成绩单。

  与此同时,中国房地产市场露出了它残酷的真面目,行业高烈度竞争开启,黑暗丛林猎杀游戏上演,多年温情脉脉的友商突然变为“秃鹫般的掠食者”,哪怕是万达、海航、新城、泰禾,都成为巨大的“猎物”。

  上半年,万科市占率提升至4.7%,在开发业务的丛林中,仍是扮演“猎人”的角色。

  另一重的黑暗丛林,则是开发商们的新业务。已在此境“探险”七年的万科,尽管已跑在行业最前面,却依然寻路不易。

  自2012年开启城市配套服务商转型以来,万科七年试错,付出了不少代价,在今年初进行战略调整,仍将开发业务作为基本盘之一,并继续探索新的“千亿级”业务,再造万科。

  未来,房地产开发+运营并进的路径不会改变。身为最具危机感的公司领导人,万科董事会主席郁亮半点也不敢松懈;出身银行的总裁祝九胜担起大任,施以现金流管理的“魔法”,试图让万科在黑暗丛林的残酷游戏中胜出。

  “寡头”时代将至

  相比同行,万科2019年中报可谓“独善其身”:实现销售面积2150万平方米,销售金额3340亿元,同比分别上升5.6%和9.6%,为三大巨头中唯一正增长的;营收与净利同比增近三成,创上市以来新高。

  业绩的增长背后,是上半年万科重振开发业务。

  万科有关人士透露,目前四大区域已经确定,除开发业务外,每个区域只重点培养二三个新业务。北京、上海区域的新业务只有长租、产办,南方区域再多一个商业,成都区域则只剩开发。

  郁亮说,当下以及很长一段时间内,开发业务仍将是万科的基本盘,支撑其最主要的现金流、收入和利润。

  对于开发市场的判断,目前国内几大开发商观点基本一致。郁亮认为,中国城市化率大概还有20%的空间,房地产市场尚未达到终点;保利发展说,欢迎来到“峰值时代”,意即在去年达到15万亿的销售高峰后,将进入高位盘整。

  恒大总裁夏海钧更直指开发商残酷的生存真相:房地产天花板已现,市场“蛋糕”就在15万亿左右,所有的开发商就在这有限的“红海”中厮杀。

  犹如进入原始的丛林猎杀时代。未来必将是“大鱼吃小鱼”,中小开发商消亡、巨头不断扩张,并最终进入“寡头”时期,就像美国或香港已经发生的那样。

  夏海钧判断,5年后,前十大开发商的市占率将达到40%,前三将占到20%,分别达到万亿级别。

  上半年,万科的市场占有率进一步提高到4.7%,在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三;据克而瑞,上半年新增土地价值872.6亿,近两年来,万科还通过收并购,拿下广信资产包、华夏幸福、海航等旗下多个项目。

  作为“开发商”的万科,还将长时间存在。

  新业务盈利不易

  开发之外,作为转型先驱的万科,多元化业务亦是关注焦点。七年过去,新业务也到了检验之时。

  财报显示,今年上半年,万科房地产板块营业收入1329.9亿元,同比上升32.15%,占全部收入95.5%,诸多新业务的具体营运数据则没有披露。

  对此,祝九胜回应称,这是因为,部分新业务“营收或利润未达10%以上”信披的标准。

  他进一步表示,万科新业务中的物业、物流、商业业务,回报水平是可以的,可以覆盖融资;但长租、养老、教育,回报还差强人意。“会产生亏损的话,也肯定在股东承受的范围内”。

  在2015年的股东会,郁亮曾乐观预测,10年后,万科营收一半将来自新业务。目前来看,比较难以实现。

  今年初,郁亮谨慎表示:“指望新业务赚大钱,那是痴心妄想,不可能会找到比房地产更赚钱的。”

  事实上,早在去年9月,万科喊出“活下去”,郁亮这个最坚定的转型推动者,就对新业务进行了检讨。

  新业务占用了万科较多的资金和资源,但大多数仍未盈利,叠加2018年市场下行,给公司带来压力,尤其是转型最广泛的南方区域。

  2018年,万科销售6069.5亿元,同比增14.5%,而在2017年则是45.3%;权益净利润337.7亿元,同比增长20.4%,较2017年下跌了13个百分点;同时,中期净经营现金流为-42.55亿,全年336.18亿,同比下降59.16%。

  在住宅市场好的时候,可以有充裕的现金流去支撑新业务扩张;而当市场下行时,这样的“输血”即使是万科,也难以为继。

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